近日央行和外管局出台的23条新政针对地产提到了“积极支持民营企业健康发展”与“完善住房领域金融服务”，结合年初以来多地楼市松绑，行业暖风频频。但行业内房企销售大幅下滑，尤其民企开发商现金流仍在持续恶化，净融资未见明显回暖。在此多空交织复杂的背景下，地产行业究竟处于怎样的历史阶段？传统的投研框架需要做出哪些调整？以及市场更为关心的，在地产债投资中有哪些新思路或者可以关注的新角度？我们借此机会一起来做个探究。